أيهما
أفضل الإيجار أم شراء بيت ؟ ؟ ؟
هذه الدراسة عملت في
السعودية ويعتقد مرسـلها أنها تنطبق على جميع دول العـالـم ، بصراحة
الدراسـة جـدا
رائعــة ...
الكثيـر من
الشعب السعودي حفظهم الله لا
يملك منـزلا حسب الإحصائيات الحكوميـة ، والكثيـر منهم ينتظـر سنـوات
وسنـوات كي
يحصل على قـرض عقـاري ، وتضيـع الأحـلام الكبيـرة وسـط الإمكانات
الصـغـيـرة ،
ويكــون أسـيــر البحـث عـن راحــة بــالــه التي يتوقـع حدوثهــا فور شراء
المنــزل ، ويصـبــح عــرضـــة لـهـــمـوم الإيجــار ومسـتـغلي الفــرص من
كبــار
العـقــارييــن الجـشـعـيـــن ، فــلا يـكــون لــديــه ســوى خــياران لا
ثـــالــث لـهـمـا :
·
إمــــا أن يـظــل مـســتـــأجـــرا ،
ويــدفــع الإيـجـــار سـنــوات وسـنـوات ... بــلا نـهــاية ...
·
أو أن يشـتــــري مـنــزلا بالأقـســاط
أو
الإيجــار المنتهي بالتملك أو التـــورق ( أي مسمى كان ) ...
ولـنـــعــرف
مــا هـو أفـضــل خـيــار
بين الاثنين ، يـجـب أن نـدرس كل خيار على حده ، ونقــارن بيـن ميــزات
وعـيــوب كل
منهمــا ،
على المدييــن
الطـويــل والقـصيــر ...
الـخـطــة
الأولـــــى : أن لا يشتري منزلا ...
يكون فقط مستــأجــرا :
الـممـــيـــــزات :
·
أن يكون نقل مكان سكنه سهلا ،
فمثلا لو تم
نقله من مدينة لأخرى ( وخاصة العسكريين ) فلن تكون لديه مشكلة .
·
أن يقوم بتغيير السكن كل أربع
أو خمس
سنوات ، للحصول على سكن أحدث وفي حي أفضل ، والدراسات تثبت أن تغيير السكن
كل ( 5 )
سنوات مهم جدا في الراحة النفسية .
·
لا توجد هناك صيانة أو ترميم
نهائيا على
حسابه .
·
لا يوجد بنــد
استهلاك في العقار .
·
لا يوجـد انخفاض في قيمة
العقار .
·
لو تمت مضايقته من قبل جاره
أو تم تركيب
برج جوال بجانب البيت أو أي أمر آخر ، يستطيع النقل فورا .
·
ميزة التجديد وتغيير نمط
الحياة السائد كل
عدة سنوات ، أي لا يعيش في منزل واحد طوال عمره .
·
المرونة في الانتقال إلى
أماكن الخدمات
المتوفرة والحديثة والمتطورة .
الــعـــيـــــــــوب
:
·
أن المبلغ الذي يدفعه لا يعود
عليه بأي
نفع .
·
إن لم يكن لديه عقد طويل
المدة ، فسيفاجأ
برفع القيمة الإيجارية في أي وقت .
·
تغيير السكن كل مدة يؤثّـر في
الأثاث
ومكلف ماديا .
·
لا يوجد لديه استقرار نفسي من
ناحية
الحصول على سكن .
·
كما يقول آبائنا ( الإيجـار
دم
فــاسـد ) .
الخطــة
الثــانيــة : أن يشتري منــزلا ...
بالتقسيــط أو الإيجار المنتهي بالتملك :
الـممـــيـــــزات :
·
أي مبلغ يـدفعه سيكون من ضمن
قيمة المنزل
الأصلية .
·
ستنتهي الأقساط بعد فترة (
طويلة نسبيا )
وسيخلص من هم الإيجار وسيكون مالكا للمنزل .
·
أي إضافات يدخلها إلى السكن ،
هي أولا
وأخيرا لــه ولم تضع هباء منثورا .
·
من الجميل أن يكون لدي الشخص
هدفا ويسعى
لتحقيقه .
·
لا يهتم كثيرا بارتفاع أو
انخفاض العقار ،
فهو يعلم ما له وما عليه .
·
بعض البنوك تضيف ميزة أن تسقط
الأقساط
المستحقة على البيت فور وفاة صاحب المنزل ( ميزة إيجابية جدا )
.
الــعـــيـــــــــوب
:
من المعلوم
أن أسعار المنازل تتناقص سنة
بعد سنة ، عكس الأراضي التي تزداد قيمتها .
·
التكلفة العالية جدا للفوائد 5
% سنويا
!!!
·
انخفاض قيمة المنزل بشكل رهيب
بعد نهاية
الأقساط .
·
جميع أعمال الصيانة
والترميمات هـو ملـزم
بها .
·
في حالـة عجـزه عن السـداد في
أي وقـت ،
تتم مصـادرة المنـزل ، وتحسـب المبالـغ التـي دفعهـا كـقيمـة إيجـاريه
.
·
التوتر النفسي الشديد على مدى
سنوات طوال
وحتى تنتهي الأقساط ( وهي جدا جدا طويلة ) .
·
لو كان بناء المنزل ( تجاري )
أي مستخدم
فيه أسوأ أنواع المواد ، سيجد نفسه في نفق لا ينتهي من المصاريف ومن
المحتمل أن
يعيد بناء نصف المنزل مرة أخرى خلال أول 10 سنوات !!
·
سيتحمل بوائـق جــاره غصب عن
خشمه
.
·
ولن يستطيع بيعه بسعر مناسب
أو إيجاره
بقيمة عادلة .
·
ستواجهه مشكلة حقيقة إذا تم
انتقال عمله
إلى مدينة أخرى أو في الجهة الأخرى من المدينة .
فــرضــيــــــــــــة
مــــــــــالـيـــــــــــة :
هــذه
قصــة خياليــة عن ثلاثة إخـــوان ،
مستواهم المعيشي والاجتماعي والمالي متقارب ، أسمائهم : محمد ، عبدالله ،
خالد .
توفي والدهــم وورث كل شخص منهم 200 ألف ريال . كل واحـد من هـؤلاء
الإخــوة
فـكّــر كيف يستثمــر الورث الذي حصل عليـه بــأفضل طريقـة .
·
طــريــقــــة مـحـمـــد : محمد يسكن
في منزل مؤجر جديد مؤلف من
دورين ، مساحة الأرض حوالي 300 متر ، وفي حي جديد وجميل . يدفع محمد سنويا
مبلغ 40 ألف ريال قيمة إيجار المنزل . راتب محمد حوالي 12 ألف ريال . قيمة
المنزل في السوق حوالي 800 ألف ريال . فكـــر محمد ، بــدلا من أن تضيــع
القيمــة
الايجارية كل سنــة ، لمــاذا لا يشتري نفس المنزل بالأقساط ، ويــدفــع
الــ 200
ألف ريال مقدما ( أي حوالي 25 % ) والباقي أقساط شهرية .
الـــســــــــؤال
: هــل الــقــرار
الــذي أتخذه محمد صحــيــحــا ؟ وهــل هي أفـضــل وسيـلــة لاستثمار
المبـلــغ ؟
الـجــــــــواب : يجب أن نحلل
العملية ماليا حتى نخرج بمعادلة تخبرنا إن كان القرار سليما أم لا .
قيمة
المنزل السوقية : 800 ألف
ريال
قيمة
الفوائد التي سيأخذها الممول : 5 %
سنويا
الدفعة
الأولى : 200 ألف ريال
قيمة
الإيجار الحالي : 40 ألف ريال ( أي
حوالي 5 % ) سنويا من قيمة المنزل الأساسية
عدد سنوات
التقسيط : 20 سنة
المتبقي من
قيمة المنزل : 800 ألف – 200
ألف = 600 ألف ريال
الفوائد :
600 ألف * 5 % سنويا = 30 ألف
ريال سنويا ... !!! فوائد فقط
30 ألف
ريال * 20 سنة = 600 ألف
ريال
إذن تصبح
قيمة المنزل الكاملة مع الفوائد
وبعد خصم الدفعة الأولى 1200000 ( مليون ومائتي ألف ) ريال ، إذن القسط
السنوي = 60
ألف ريال ، أي = 5000 ريال شهريا .
نرجــع
مــرة أخرى .. هل كان القرار سليما
....؟ مــزيــد من العمليــات الماليــة ...
محمد قام
بتجميد مبلغ 200 ألف ريال على
مدى 20 سنة ، كم من الممكن أن يكون هذا المبلغ في نهاية تلك المدة الطويلة
جدا .
إذا فرضنا أن قيمة المنزل الذي يملكه محمد تنخفض بنسبة 2 % سنويا .
والصيانة تحتاج
حوالي 1 % سنويا من قيمة العقار الأصلي وهي النسبة القانونية الدنيا جدا
للاستهلاك
والصيانة .
أي حوالي 3
% سنويا = 800 ألف * 3 % =
24000 ريال سنويا
أي أن
المنزل أستهلك من قيمته بعد 20 سنة
( 24000 * 20 سنة = 480 ألف )
أي أصبحت
قيمة المنزل الحقيقية 800 ألف –
480 ألف = 320 ألف ريال .
وإذا قلنا
بأن التضخم سيزداد سنويا بمعدل
2 % ، وهذا لا ينطبق على المنازل المبنية ، ولكن من أجل وضع أفضل الحلول .
ستصبح القيمة المستهلكة من المنزل 1 % سنويا ( أي 8000 ريال فقط ) * 20 سنة
= 160
ألف ريال .
ستصبح
لدينا فرضية هي الأجمل بأن سعر
المنزل سيكون بعد 20 سنة 800 ألف – 160 ألف = 640 ألف ريال فقط .
إذن
محمد
قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ليحصل بعدها على منزل لا تتجاوز
قيمته
640 ألف ريال بـأحسن الأحوال . ويحتاج فورا إلى ترميم بمبلغ 100 ألف ريال
، ليصبح المتبقي حوالي 540 ألف ريال فقط .
ولا ننسى زيادة القسط السنوي
بمقدار 20 ألف ريال سنويا ، لأن الإيجار كان 40 ألف ، بينما القسط المستحق
هو 60
ألف ، أي أن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( صفــر ) من المبلغ
المستثمر لأنه جمـّـــد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ، ودفع أقساط سنوية
قدرها 20
ألف ريال فوق الإيجار الحقيقي لمدة 20 سنة ( أي 400 ألف ريال ) ليصبح
إجمالي ما
دفعه هو 600 ألف ريال كي يملك منزلا لا يستحق هذه القيمة بعد 20 سنة .
ولو
تــأخر في عدة أقـســاط متتالية ، لـخــســر المنــزل كليــا والمبلــغ
المستثمــر
أيضــا ، ولأصـبــح في حـيـص بيــص ...
·
طــريــقــــة عبدالله : عبدالله
يسكن في نفـس الحي
وبمنزل مشابه لما يملكه محمد وبنفس القيمة الإيجـارية . عبدالله رفض أن
يقوم بشـراء
المنزل بالأقسـاط مفضلا أن يدفع الإيجار كل عام ويستثمر المبلغ الموجود
لديــه .
قام
عبدالله باستثمار المبلغ في مشروع
بسيط وأرباحه لا تزيد عن 10 % سنويا فقط ( أي أقل من 1 % شهريا ) لأنه لا
يرغب
في إزعاج نفسه أو خسران المبلغ . لنفرض أي مشروع عقاري ، صناعي ، محلات .
أهم شيء
عند عبدالله ( قليل دائم خير من كثير منقطع ) .
في أول 10
سنوات ، أصبح لدى عبدالله ضعف
المبلغ المستثمر أصلا 200 ألف رأس المال + 200 ألف ربح = 400 ألف .
ثم خلال
السنوات العشر الأخرى تضاعف
المبلغ مرة أخرى وبنفس الطريقة 400 ألف رأس مال + 400 ألف ربح = 800 ألف
ريال .
إذن خلال
السنوات العشرين أصبح لدى
عبدالله 800 ألف ريال نقدا ، وخبرة في السوق وقاعدة من العملاء ، إذن الربح
الذي
حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 600 ألف ريال ) .
·
طــريــقــــة خــالــد : نفس القصة
ونفس المستوى ينطبق
على خالد ، ولكنه أستثمر المبلغ في مشروع صناعي مدروس مكسبه السنوي ( 25 % )
وهي
النسبة المتعارف عليها قانونيا في مكاتب الدراسات الاستشارية لربحية
المصانع
.
في أول 4
سنوات كان لدى خالد ما يعادل ضعف
رأس المال أرباح = 400 ألف ريال .
ثم قام
بإنشاء مصنع آخر من الأرباح ،
وأصبح لديه مصنعان ، قيمتهما حوالي 400 ألف ريال .
بعد 4
سنوات أخرى ، تضاعف الربح وأصبح 800
ألف ريال .
فقام أيضا
بتوسعة نشاطه واستثمار المبلغ
كاملا ، بعد 4 سنوات أخرى ، تضاعف رأس المال والأرباح وأصبحت 1,500,000 (
مليون وخمسمائة ألف ريال ) .
بعد 4
سنوات أخرى تضاعف رأس المال
والأرباح لتصبح 3 ملايين ريال .
في آخر 4
سنوات .. أصبح رأس المال الذي
يملكه خالد يتجاوز 6 ملايين ريال ، وشهرة وسط المجتمع وخبرة كبيرة وقاعدة
عملاء
وعمل ناجح .
إذن صـافي
الربح الذي حصل عليه طوال 20
سنة هو ( 5,800,000 ) خمسة مليون وثمانمائة ألف ريال
من
هــو الــرابــح في
النهــايــة ؟ والذي استفاد كل الفائدة من مبلغ المائتي ألف ريال ...
أكـيــد
هـو ( خــالــد
)
هـــل
شـــراء مـنــزل أفـضـــل مــن
استئجاره ؟ جــوابي طـبـعـــا ( لا ) ليس
دائما ...
قاعدة
حسابية : لغــة الأرقـــام لا
تـكـــذب ...
·
لا ننسى أن محمد كان يدفع 50 %
زيادة
سنوية فوق ما يدفعه أخواه .
·
هــذه الدراســة بنيت على
أســاس مالي و
اقتصادي ، وليس عاطفي .
·
وليست موجهـة لأصحاب الكاش ،
بل لمن يرغب
في تقسيط منزل .
·
تم استبعاد التضخم في القيمة
العقارية أو
الإيجارية لأنه من غير المعلوم هل تستمر الأسعار في الارتفاع أو تنهار فجأة
كما حدث
في معظم دول العالم .
مع
تمنياتي للجميع
بالتوفيق
لا تنسونا
من
دعائكم
